Immobilier : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

La décision d’acheter une maison ou un appartement n’est pas à prendre à la légère. Attention, avant de vous lancer, de nombreux points sont à vérifier. Temps libre vous dévoile les pièges à éviter et les règles à respecter.

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Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères afin d’éviter les mauvaises surprises. Qu’il s’agisse de la procédure d’achat, du financement ou de l’assurance de votre bien, voici les points essentiels à retenir et les précautions à prendre.

Achetez en connaissance de cause

• Le compromis de vente est un contrat qui lie définitivement le vendeur et l’acheteur. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Vérifiez bien la description de ce que vous achetez, qu’il s’agisse du bien lui-même ou de son prix, car lors de la signature devant notaire, vous ne pourrez plus changer les termes du contrat.

• La promesse unilatérale de vente engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai pendant lequel vous pouvez réfléchir, moyennant le versement d’une certaine somme (en général 5 à 10% du prix d’achat). Pendant ce laps de temps, il n’a pas le droit de vendre à quelqu’un d’autre. Vous pourrez vous aussi vous désengager, mais vous perdrez alors les sommes versées. Vous disposez d’un délai de réflexion de 7 jours à compter de la réception de la promesse signée.

• L’offre d’achat est une proposition faite au vendeur que celui-ci peut accepter ou refuser. Il pourra faire une contre-proposition que vous pourrez vous-même accepter ou refuser. Si le vendeur signe cette offre, il ne pourra plus renoncer à vous vendre le bien. En revanche, elle n’engage en rien le vendeur tant qu’il ne l’a pas signée. Il peut vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Evitez cette procédure, bien trop dangereuse.

Prenez garde aux malfaçons…

• Vices cachés : Si le logement que vous achetez a moins de 10 ans, vous bénéficierez encore de la “garantie décennale” qui couvre les défauts de fabrication du gros œuvre. Si le logement a plus de 10 ans, vous ne serez couverts que contre les “vices cachés”. De nombreux vendeurs ajoutent au compromis une clause stipulant que le vendeur n’est pas responsable en cas de vices cachés. Vous n’aurez alors droit ni à la résolution de la vente ni à une réduction du prix en cas de découverte ultérieure de vices cachés. Une telle clause est dangereuse, mieux vaut donc ne pas l’accepter.

• Diagnostic obligatoire : de nombreux contrôles techniques sont à la charge du vendeur lors de la mise en vente d’un logement, entre autres le contrôle amiante et le diagnostic plomb si la construction a été faite avant 1949.Le diagnostic parasitaire est également requis, il détecte termites et autres parasites susceptibles d’attaquer les structures.

Le passage devant notaire

Le délai de signature est généralement de 3 à 4 mois entre la signature de la promesse et celle de la vente authentique.

• Le choix du notaire est en principe totalement libre. Mais en pratique, les parties s’accordent généralement pour choisir le notaire du vendeur. Demandez à votre notaire personnel de vous assister lors de la vente, celui-ci pourra alors vous éclairer sur les clauses du contrat de vente.

• Le délai de signature est généralement de 3 à 4 mois entre la signature de la promesse et celle de la vente authentique. Il dépend de la réalisation des conditions inscrites dans l’avant-contrat et de l’obtention, par le notaire des différents documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente (identité, capacité des parties, caractéristiques du bien…). La remise des clés se fera chez le notaire, après la signature définitive. A ce moment, le notaire vous remettra une copie « authentique » de l’acte qui constituera votre titre de propriété.

• Des frais annexes sont à prévoir : La rémunération du notaire. Réglementée par décret, elle est plus élevée pour l’ancien (7 à 8%) que pour le neuf (environ 3%)et les impôts et les taxes touchant au bien.

Le financement du bien


• Le montant de votre apport personnel : plus il est élevé, plus le taux de crédit est intéressant.

• Le prêt classique : si la nature de votre acquisition ou votre situation ne vous ouvre pas droit aux prêts réglementés aidés, l’établissement financier vous proposera alors un prêt immobilier à taux fixe ou révisable. Ces prêts classiques peuvent venir en complément d’un prêt à 0 %, 1 % ou Epargne Logement, et sont d’une durée qui peut aller de 3 à 30 ans ! Le montant du remboursement ne dépasse généralement pas 33 % du revenu disponible du ménage.

La copie "authentique" de l'acte constituera votre titre de propriété• Le prêt In Fine s’adresse plus spécialement aux investisseurs. Ici, le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Les mensualités ne sont composées que d’intérêts et des cotisations d’assurance, ce qui permet une déduction maximale dans le cadre de revenus fonciers et d’une diminution conséquente des impôts liée à ces revenus fonciers.

• Les garanties : votre prêt devra souvent être garanti par une inscription hypothécaire ou par la caution d’un établissement spécialisé. Le cautionnement d’une tierce personne peut se substituer à une garantie hypothécaire. Vous pouvez aussi recourir à une garantie portant sur un placement, comme le nantissement d’un contrat d’assurance vie par exemple.

Votre titre de propriété en mains…

A vous d’assurer !

• L’assurance du logement ? Vous devrez souscrire une assurance complétant les garanties déjà souscrites par l’assurance de la copropriété. En pratique, il s’agit d’une assurance multirisques habitation garantissant essentiellement le mobilier. Vous pouvez choisir de faire transférer le contrat de votre ancien appartement, en le faisant modifier le cas échéant, ou bien le résilier pour en souscrire un nouveau. Si vous achetez une maison, l’assurance du vendeur est automatiquement transférée (assurance des murs et du mobilier). Vous pourrez alors conserver ce contrat en le faisant établir à votre nom ou bien choisir une compagnie de votre choix.

• Les assurances sont-elles obligatoires ? A la différence du locataire, l’assurance habitation n’est pas obligatoire lorsque vous devenez propriétaire. Il est néanmoins fortement recommandé de vous assurer, au minimum, contre les risques de catastrophes naturelles, incendies, tempêtes, dégâts des eaux, et bien sûr le vol.

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